本报记者 王登海 北京报道
(资料图片仅供参考)
6月21日，中指研究院发布了《2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，研究结果显示，2023年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5线城市各项指标表现较好，排名仍位居前十，武汉、重庆、郑州排名下降。
《中国经营报》记者了解到，中指研究院本期报告，加入了“地方政府负债率”“外贸依存度”“500强企业数量”等指标，构建形成了包括2大维度、12个方面，近50项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，基于此模型，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。
数据还显示，2022年长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝等五大城市群商品房销售面积占比为48%，销售金额占比达61%。
中指研究院认为，当前，我国城镇化进程进入新阶段，房地产行业呈现出存量和增量并行的态势，人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力，尤其是人口和产业，对市场的支撑作用更加明显。
北上深广位列前四
中指研究院的研究结果显示，2023年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5线城市各项指标表现较好，排名仍位居前十，武汉、重庆、郑州排名下降。
具体城市来看，北上广深投资吸引力排名保持不变，一线城市投资吸引力优势明显；杭州凭借产业创新释放发展新动能，人才引进成效显著，投资吸引力连续6年保持全国第5位；成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大，产业优势明显，市场需求旺盛，位列6～10位，其中武汉近两年房地产市场调整压力较大，城市吸引力排名下降2位至第9位。南京、苏州房地产市场韧性凸显，地方政府债务压力相对较小，城市吸引力排名均提升1位；西安人口连续多年快速流入，经济保持较快增长，吸引力跻身前10位。
长沙、重庆、合肥、宁波、青岛、济南、天津、郑州、佛山和东莞位居第11～20位，其中佛山、东莞受疫情影响较为严重，人口流出规模较大，房地产市场恢复节奏较慢，导致排名分别降至第19、20位，青岛、济南房地产市场活跃度相对较好，叠加人口、产业支撑，市场保持一定活跃度，排名较上年分别跃升2位、4位。郑州近两年受疫情、洪灾等因素影响较大，经济、居民收入恢复需要更长时间，投资吸引力排名下滑至第18位；惠州、嘉兴等城市市场活跃度相对较高，投资吸引力高于同级别其他城市。
人口、产业、交通是核心驱动力
中指研究院认为，当前，我国城镇化进程进入新阶段，房地产行业呈现出存量和增量并行的态势，人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力，尤其是人口和产业，对市场的支撑作用更加明显。
有关数据显示，2022年年末，全国总人口出现60多年来首次下降，人口总量红利减弱，人口流动成为不同城市人口变化的主导因素，受宏观经济及疫情反复影响，2022年不同地区之间的人口流动趋势发生新的变化，但高能级城市虹吸效应仍较为明显，与此同时，生育政策、落户政策、人才引进政策等进一步影响着人口的流向。
2022年，长三角、长江中游部分核心城市人口集聚能力进一步显现，其中长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。珠三角、京津冀、中原地区、东北地区人口普遍下降，其中天津、东莞人口缩量明显，另外受疫情等因素影响，广州、深圳人口均由增转降。
中西部地区核心城市人口虹吸效应持续显现，西安和贵阳常住人口增量超过10万人，成都人口增加7.6万人，核心城市凭借经济较快发展、更多的就业机会，持续强化对周边人口的吸引力。
从产业经济来看，近些年，新一轮的技术革命开启，战略新兴产业持续发展，各地聚力产业结构转型升级，核心城市新兴产业发展迅速，先发优势或带动产业链聚集效应进一步提升。
有关数据显示，2022年，我国GDP万亿元城市数量与上年一致，仍为24个。2022年，我国共有110个城市经济总量在3000亿元以上，较2021年增加5个；其中，24个城市GDP超万亿元，数量与2021年持平，经济总量占全国的比重为38.0%，较2021年小幅下降。
具体来看，上海、北京、深圳经济总量保持前3位；广州受疫情等多重因素影响，2022年GDP仅增长1%，位列全国第5位，被重庆超越，这两个城市GDP均在2.9万亿元左右；武汉疫情后经济逐渐恢复，GDP再度超过杭州，位列全国第8位，武汉、杭州GDP均近1.9万亿元；东莞受疫情及外部订单减少等超预期因素影响，名次较2021年下降2位，但仍保持在万亿元GDP之上。
另外，2022年常州、烟台GDP均达9500亿元以上，即将迈上万亿元台阶。
在交通方面，目前我国“八纵八横”高速铁路主通道和普速铁路已实现有序贯通，交通网络的顶层设计规划也已逐渐落地，在国家持续加大基础设施建设力度下，综合交通枢纽的建设将加速推进，核心城市群、都市圈的交通网络进一步完善。与此同时，我国物流体系建设亦在加速推进，物流枢纽城市的发展空间有望得到拓展。
五大城市群商品房销售金额占比达61%
随着我国区域协调发展战略的稳步推进，核心城市群与都市圈发展机会进一步提升。近几年，房地产市场的区域分化日益明显，优势区域因市场需求支撑较强，在下行周期中成为企业业绩“压舱石”。
从发展阶段来看，当前，长三角、珠三角和京津冀城市群发展相对领先，在经济、人口、产业等方面均表现出极高的活力和发展潜力。成渝、长江中游城市群作为发展第二梯队，正以区域核心都市圈为重要抓手，加速推进同城化进程，以此构建核心城市带动周边城市的协调发展格局。此外，山东半岛、粤闽浙沿海和中原等城市群也表现出强劲的发展势头，在经济实力、产业布局、区域发展战略等方面都具备一定优势和特色，为周边地区的发展提供了引领支撑。
中指研究院的数据显示，2022年，主要城市群经济人口规模及发展水平优势明显，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）在土地面积仅占11%的情况下，经济规模在全国中占比达53%，常住人口数量占比42%。经济与人口的高度集中也为住房市场发展带来巨大优势。2022年五大城市群商品房销售面积占比为48%，销售金额占比达61%，房地产开发投资额由2021年的56%提高至58%。
在长三角城市群中，2023年14个城市位居全国投资吸引力前50位；在珠三角城市群中房地产市场存在恢复预期，但区域复苏节奏有赖于广深市场恢复速度，9城中7城位居投资吸引力前50位；而京津冀城市群房地产市场表现整体偏弱，北京市场保持稳定，天津实现弱复苏，河北三四线城市市场仍承压。
在成渝城市群中，成都人口虹吸效应明显，房地产市场表现较好；重庆受产业结构调整及商品房库存偏高影响，房地产市场企稳仍需时间；在长江中游城市群中，核心城市资源集聚能力强，但短期房地产市场恢复动力弱，市场企稳仍有赖于经济恢复及政策带动。
（编辑：王金龙 校对：颜京宁）
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