乐居财经 李礼6月15日,中银证券发布房地产行业第23周周报。
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本周新房成交同环比均由正转负;二手房成交环比持续为负,同比增速有所下降。土地市场环比量价齐升,土地溢价率同比大幅提升。
核心观点
本周新房成交同环比均由正转负;二手房成交环比持续为负,同比增速有所下降。43 城新房成交面积为 278.0 万平方米,环比下降 34.1%,同比下降 24.4%,同比增速较上周下降了48.2 个百分点,一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-14.9%、-38.4%、-42.1%,同比增速分别为 4.7%、-17.6%、-26.9%,同比增速较上周分别减少了 49.2、60.2 和 30.8 个百分点。15 城二手房成交面积为 164.4 万平方米,环比下降 5.1%,同比上升 21.7%,同比增速较上周下降了 45.2 个百分点,一、二、三线城市环比增速分别为-8.7%、-1.1%、-6.1%,其中一、二线城市同比增速较上周分别下降了 35.1、55.1 个百分点,三线城市同比增速较上升了 74.7 个百分点。
新房库存面积环比基本持平,同比有所下降;去化周期环比略有上升,同比下降 6 个月。
14 城新房库存面积为 0.93 亿平,环比基本持平,同比下降 11.2%,去化周期为 11.8 个月,环比上升 0.3 个月,同比下降 6.2 个月。一、二线城市新房库存面积环比增速分别为-1.0%、-0.4%,三线城市环比基本持平;一、二、三线城市新房库存面积同比增速分别为 0.8%、-13.8%、-14.1%;一、二、三线城市去化周期分别为 9.9、11.6、12.3 个月,其中一线城市去化周期环比基本不变,二、三线城市环比分别上升 0.2、0.6 个月;一、二、三线城市同比分别下降 8.5、3.1、0.8 个月。
土地市场环比量价齐升,土地溢价率同比大幅提升。百城成交土地规划建面为 2668 万平,环比上升 2.0%,同比下降 3.5%;成交总价 712 亿元,环比上升 28.2%,同比下降 48.1%;楼面均价 2669 元/平,环比上升 25.7%,同比下降 46.2%;百城成交土地溢价率为 5.33%,环比下降 1.2 个百分点,同比上升 2.4 个百分点。
本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 78.9 亿元,同比下降 34.1%,环比下降 41.4%;总偿还量为 86.6 亿元,同比上升 42.1%,环比上升 2.5%;净融资额为-7.8 亿元。其中国企国内债券总发行量为 48.0 亿元,同比下降 64.4%,环比下降 38.9% ;总偿还量为 30.6 亿元,同比下降 39.7%,环比下降 30.9%;净融资额为 17.4 亿元。民企无国内债券发行;总偿还量为 75.8 亿元,同比上升 100.0%,环比上升 83.3%;净融资额为-75.8 亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为 1.2%,较上周下降 1.4pct;相对沪深 300 收益为 1.9%,较上周下降 0.4pct。房地产板块 PE 为 14.45X,较上周上升 0.17X。北上资金对银行、家用电器、非银金融加仓金额较大,分别为 32.57、17.34、14.98 亿元。对房地产的持股占比变化为 0.03%(上周为 0.04%),净买入 4.41 亿元(上周净买入 2.59 亿元)。
投资建议
本周,国家金融监督管理总局局长李云泽在第十四届陆家嘴论坛上表示,“支持超大特大城市城中村改造”;在今年 4 月的政治局会议上,“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”就被提及。根据住建部于 2022 年 10 月公布的《2021 年城市建设统计年鉴》,全国共有超大城市 8 个,分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉;特大城市包含杭州、东莞、西安、郑州等 11 个城市。我们认为,超大特大城市的城中村占据城市核心区位,当前难以转化成有效供应给市场,且多数产品不符合市场主流需求,在供需均较弱的情况下,城中村改造可以创造有效供应,是行业供给侧改革的重要一环,也更能匹配需求。本周深圳住房建设局提出:2023 年深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升,筹集保障性住房 5.2 万套(间),约占全市城中村租赁住房总量的 1%,由政府主导筹集,改造后的租金以不涨为原则,单套租金原则上与改造前基本持平。我们预计后续将有更多城市落地城中村改造计划。
此外,本周杭州 2023 年第五批集中土拍成功出让 5 宗地块,成交总价 104 亿元,楼面均价6587 元/平,平均溢价率 11.2%,其中 4 宗封顶摇号、1 宗底价成交。其中,江湾新城地块吸引 70 家企业参与摇号,整体土拍市场热度维持高位。此前,5 月下旬结束的杭州第四批集中土拍则成功出让 9 宗地块,成交总价 138 亿元,楼面均价 18032 元/平,平均溢价率9.4%,其中有三分之二的地块封顶摇号,热度整体较高。
近期市场对地产政策宽松的预期有所增强,主要是因为基本面数据持续走弱、土地成交金额仍在下滑,同时叠加出口、消费数据均未明显改善,市场对于“托底地产”的预期增强。目前需求端上仍以“因城施策”为主,我们认为绝大多数高能级城市的政策力度已经比较大了,一线城市是否会跟进取决于风向标作用是否有效,但是从其他城市的数据跟踪来看,居民购房信心和收入预期的确对需求释放的影响较大。因此短期内,我们预计限购限贷类的纯需求端政策在一线城市不会有剧烈调整,仍需进一步观察后续复苏情况。
建议关注三条主线:1)开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司,主要包括主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,在行业见底复苏后的弹性较大:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2)REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方:大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。3)在行业大环境收缩的背景下,重要性不断提升的房地产渠道类公司:贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。
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